세입자는 전세 재계약을 원할 경우, 집주인에게 계약 만료 최소 2개월 전까지는 계약 연장 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 물론 법적으로는 최소 1개월 전까지만 전세 재계약 통보를 하면 되지만, 전세 대출 만기연장을 위해서는 평균적으로 1개월 정도의 오랜 시간이 필요하기 때문입니다. 대출 만기 연장은 보통 일반 대출에 비해 심사기간이 오래 걸립니다.
집주인에게 전세 재계약을 통보할 때 지켜야 되는 방법이나 형식은 따로 없습니다. 직접 만나서 얘기할 수도 있고 전화나 문자, 메일, 우편이나 내용증명 같은 증거가 남는 방법을 활용해도 무방합니다. 오늘은 전세 재계약을 고민하시는 분들을 위해 전세 재계약은 어떻게 하고, 전세 재계약 시 중개인을 끼는 경우 복비는 어느 정도 지불해야 하는지, 그리고 최초 계약 때 받은 확정일자와 전세 재계약 시 받은 확정일자는 어떤 효력을 가지고 있는지 등 전세 재계약과 관련된 주요 쟁점에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.
전세 재계약 하는 법 | 전세 재계약 확정일자
전세 재계약을 할 때는 기존 임대차 계약도 효력이 계속 유지된 상태로 남아 있어야 하고, 새로 체결하게 되는 계약도 효력이 발생한 상태로 살아 있게 둬야 추후 대항력과 우선변제권을 행사하는 데 문제가 일어나지 않습니다.
때문에 전세 재계약을 할 때는 계약서에 '이 임대차 계약은 기존 임대차 계약의 보증금을 증액하기 위한 계약이고, 최초 임대차 계약은 여전히 유지된다. 그리고 그 계약의 내용은 별첨한다. 다만, 전세보증금 증액분의 효력 시기는 잔금 일자로 한다.'라는 특약사항을 작성한 후 기존의 임대차 계약서를 별첨하는 것이 좋습니다.
처음 임대차 계약 시 전세 보증금이 1억이었는데 전세 재계약을 하면서 보증금을 2천만 원 올렸을 경우 이런 식으로 특약사항을 작성해 두면 1억 원은 최초 임대차 계약 당시 받았던 확정일자를 기준으로, 2천만 원에 한해서만 새로 계약한 날짜로 우선변제권과 대항력을 갖게 됩니다.
이는 전세 재계약을 할 때 내가 이미 가졌던 권리를 상실하게 되면 안 된다는 것을 의미하며, 새로 체결한 금액에 대한 대항력이나 우선변제권 등의 권리만 추가로 받을 수 있도록 계약하는 게 중요하다는 걸 나타냅니다.
이렇게 특약사항을 추가하고 전세 재계약을 하면 대항력은 전입신고를 처음 한 날짜로 유지되고, 계약한 날(확정일자를 추가로 받은 날짜)을 기준으로 우선변제권을 금액을 분리해서 가질 수 있습니다. 최초 계약을 할 때 받은 확정일자를 유지한다고 해서 뒤에 증액한 금액까지 보호되는 건 아니지만, 기존 보증금에 대해 가지고 있던 권리를 상실할 수 있기 때문에 기존 효력은 유지하고 새로 추가된 부분에 대해서만 새로 확정일자를 받는다고 생각하시면 보다 이해가 쉽습니다.
전세 재계약 하는 법 | 중개인 복비 지급 기준
▣ 전세 보증금 변동이 없는 상태에서 기간을 연장하는 경우
중개수수료는 전세 보증금 변동에 따라 지불 여부가 결정됩니다. 사실 보증금에 변동이 없는 상태에서 전세 재계약을 하는 경우라면, 계약서에 새롭게 표시할 내용이 없기 때문에 계약서를 새로 작성하지 않아도 묵시적 갱신을 통해 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 또한 처음 계약 시 받았던 확정일자도 유효하므로 새롭게 받을 필요가 없고, 중개수수료를 지불하지 않아도 됩니다.
▣ 전세 보증금이 내려간 경우
전세 보증금이 감액된 경우에는 '조정된 금액으로 집주인과 세입자는 ○○년 ○월○일부터 ○○년 ○월○일까지 전세 계약한다'라는 내용을 담은 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 계약 연장 등 변경 내용을 표시해 주는 것만으로도 전세 재계약을 손쉽게 할 수 있습니다.
전세보증금이 내려간 경우에는 재계약이 복잡하지 않기 때문에 집주인과 세입자가 중개인을 끼지 않고 기존 계약서에 연장된 기간과 감액된 보증금 등을 기재하고 쌍방 확인 후 날인하는 것으로도 간단히 전세 재계약을 체결할 수 있습니다. 전세 보증금을 감액한 상태에서 진행하는 전세 재계약은 보증금이 동결된 때와 마찬가지로 중개수수료가 들지 않고, 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 추가로 받을 필요가 없습니다.
▣ 전세 보증금이 올라간 경우
전세 보증금이 올랐을 때도 중개인을 끼지 않고 집주인과 세입자가 기존 계약서에 변경 내용을 기재하고 인감 날인을 하는 방법으로 재계약을 진행할 수는 있습니다. 하지만 전세보증금이 증액된 경우에는 기존 계약서에 보증금 증액 부분을 수정하고 날인하기보단 중개인을 끼고 표준계약서에 따라 보증금 상한 내용을 기준으로 새로 계약서를 작성하는 게 좋습니다.
계약서에 중개사가 서명을 하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 중개인도 손해를 배상할 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 하지만, 보다 안전한 거래를 위해서는 중개인을 끼고 전세 재계약을 하는 게 보증금 손실을 예방하는 데 더 유리하기 때문입니다.
계약서를 작성할 때 중개인이 집주인과 세입자가 이미 합의한 내용을 대필하고 전세 재계약 내용을 한 번 검토해 주는 정도의 역할만 하는 경우라면, 중개수수료로 5~10만 원 내외의 단순 대필료만 지불하면 됩니다.
하지만 계약서 대필은 중개인이 발생한 계약 사고에 대해 책임을 지지 않기 때문에 권장하지 않으며, 되도록이면 처음 임대차 계약을 할 때처럼 중개 수수료를 정식으로 지불하고 새로 계약서를 작성하는 게 좋습니다. 중개수수료는 지역과 전세금 등에 따라 차이가 있을 수 있지만, 0.3%에서 0.8%의 상한 요율이 각각 적용됩니다.
| 거래금액 | 임대차 상한요율 (한도액) |
| 5000만원 미만 | 0.5% (20만원) |
| 5000만원~1억 미만 | 0.4% (30만원) |
| 1억~6억 미만 | 0.3% |
| 6억~12억 미만 | 0.4% |
| 12억~15억 미만 | 0.5% |
| 15억 이상 | 0.6% |
전세 재계약 하는 법 | 부동산 중개인 책임 범위
부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산 거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 중개 대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임에서 자유로울 수 없습니다. 다만, 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어나는 것은 아니기 때문에 손해의 공평 부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 거래당사자에게도 과실이 어느 정도 인정될 수 있음을 잊어서는 안 됩니다.
때문에 중개인에게 전세 재계약을 맡기더라도 세입자는 본인이 직접 계약 전 등기부등본을 통해 근저당 등 권리관계에 대한 변동 여부는 없는지, 또 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지는 않았는지 등을 꼼꼼하게 확인해 봐야 합니다. 계약 후 확정일자는 증액된 금액에 대해서만 주민센터에서 받으면 됩니다.