은행에서 전세자금대출을 받아 보신 분들은 질권설정을 해야 한다는 이야기를 한 번쯤 들어보시지 않으셨나요? 은행은 임차인이 전월세자금대출을 신청하면 돈을 빌려주기 전 이 돈을 안전하게 받아내기 위해 대부분 임대인의 동의 및 승낙을 받은 후 전세보증금에 질권설정을 합니다. 은행이 질권설정을 하지 않는다면, 보증서를 발급하는 보증기관에서 대신할 수도 있습니다.
은행은 전세자금대출로 돈을 빌려줄 때 무엇을 담보로 잡을까요? 전세자금대출은 전세금을 돌려받을 권리를 담보로 제공하는 대출상품입니다. 때문에 은행과 보증기관은 대출금을 안정적으로 회수하기 위해 기본적으로 대출 심사 기준에 질권설정을 필수 조건으로 포함시키며, 질권설정 없이 전세자금대출을 받을 수 있는 방법은 사실상 거의 불가능하다고 말할 수 있습니다.
전세자금대출 | 질권설정이란?
은행으로부터 전세자금대출 승인이 나면 잔금날 임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 아닌 은행으로부터 직접 대출금을 전세보증금의 일부로 송금받게 됩니다. 시간이 흘러 전세계약이 만료되고 임차인이 나가겠다고 하면 집주인은 임차인에게 전세보증금을 돌려줘야 하는데, 질권설정이 되어 있는 경우라면 전세금 일부 또는 전부를 세입자가 아닌 은행이 먼저 받아갈 수 있습니다.
즉, 질권설정이란 쉽게 말해 전세계약이 만료된 시점에 전세 보증금을 임차인 대신 은행이 받을 수 있게 '전세 보증금 반환권'을 획득하는 것을 말합니다. 질권설정 해지를 위해서는 임차인이 대출금을 모두 갚는 방법밖에 없습니다. 질권이 소멸되면 세입자(임차인)는 전세계약이 만료됐을 때 전세보금증(임대보증금)을 집주인(임대인)에게 직접 받아낼 수 있습니다.
예를 들어 5억짜리 전세에 임차인이 3억의 전세자금 대출을 받았다면
- 은행이 3억 원을 대출해 줄 때 대출금 3억을 질권설정 했을 경우, 전세계약 만기 시 임대인은 3억 원을 임차인이 아닌 은행에 송금해야 합니다.
- 단, 질권설정 상세조건에 따라 임대인이 은행에 송금해야 하는 돈은 대출금에 해당하는 3억이 아닌 전세보증금 5억 전액이 될 수도 있습니다.
- 은행은 3억 원을 임차인에게 빌려주고 매달 이자를 받게 되는데 임차인이 이자를 제대로 안 낼 수도 있기 때문에, 질권을 설정할 때 전세보증금 전액에 대한 반환권을 약정할 수도 있습니다.
- 이 경우 임대인은 전세보증금 전액에 해당하는 5억 원을 은행으로 송금해야 합니다. 돈을 송금받은 은행은 대출금 원금과 이자를 정산한 후 나머지 돈을 임차인에게 내어줍니다.
- 대출금 120%를 질권설정 했다면? 임대인은 3억 6천만 원(3억 X 120%)은 은행에 송금하고, 나머지 1억 4천만 원(5억 원 - 3억 6천만 원)은 임차인에게 돌려주면 됩니다.
전세자금대출 질권설정 | 임대계약 만료 시 임대인이 주의해야 할 점
전월세자금대출에 대한 질권은 임대인(집주인)의 동의 및 승낙이 없으면, 설정이 불가능합니다. 때문에 임대계약 시 전세자금 대출에 임대인이 적극 협조한다는 말은 곧 집주인이 질권설정에 동의한다는 말과 같습니다. 그럼 전세자금대출 질권설정에 동의하면 세입자의 자산에 문제가 발생했을 때 임대인에게 불이익이 있을까요? 전세계약 종료 시 임대차보증금 중 질권설정된 금액만 은행에 잘 송금하면 질권설정으로 임대인이 받게 되는 불이익은 전혀 없습니다.
전세자금대출 질권설정은 담보가 전세 보증금이 아니라 '전세 보증금 반환권'이기 때문입니다. 만약 임차인이 대출금을 넘어서는 금액만큼 연체를 하더라도 은행은 전세계약이 만료된 시점에 질권설정된 전세보증금만큼만 임대인에게 송금을 요청할 수 있으며, 전세계약기간 도중에는 반환을 요청할 수도 없습니다. 은행은 대출금+이자를 차감하고 모자란 돈이 있다면, 임차인의 다른 재산을 압류하거나 추심하는 방법으로 돈을 받아낼 수밖에 없습니다. 즉 질권설정을 한다고 해도 임대인(집주인)의 부동산이나 자산이 줄어들거나 손해를 보는 일이 없습니다.
하지만 임대전세계약이 만료됐을 때 질권설정이 되어 있다는 사실을 깜빡해서, 혹은 임차인이 대출금을 모두 갚았다는 말만 믿고 전세보증금을 임차인에게 전부 다 송금한 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 돈을 송금받은 임차인이 대출금을 은행에 송금해 주면 괜찮지만, 만약 임차인이 대출금을 갚지 않고 잠적한다면 임대인에게 금전적인 손해가 발생할 수 있기 때문입니다.
은행은 질권설정으로 획득한 전세보증금 반환권을 갖고 있기 때문에 전세계약이 만료된 시점에 질권설정된 전세자금 대출금이 들어오지 않으면 임대인(집주인)에게 이 돈을 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 전세보증금을 돌려줬지만 은행에 다시 질권 설정된 전세자금을 송금해 줘야 합니다. 이렇게 되면 임대인(집주인) 입장에서는 이중으로 돈이 빠져나가게 돼 결론적으로 자산이 줄어드는 큰 손해를 볼 수 있습니다.
물론 은행에 송금한 질권설정된 전세자금은 임차인한테 돌려달라고 할 수 있지만, 임차인이 나 몰라라 하면 구상권을 청구하는 소송을 진행해야 할 뿐 아니라 소송에 이기더라도 임차인이 돈이 없으면 또 기나긴 싸움을 이어나갈 수밖에 없습니다. 이러한 손해를 피하기 위해서는 전세계약이 만료된 시점에 임대인(집주인)은 임차인에게 전세보증금을 돌려주기 전 반드시 질권설정이 되어 있는지 확인해야 하며, 그리고 임차인이 대출금을 다 갚았다고 얘기해도 사실을 믿을 수 없기 때문에 이에 대한 사항은 임대인이 직접 확인해야 합니다.