요즘처럼 전셋값이 높게 형성돼 있을 때는 많은 분들이 집을 구할 때 전세대출을 받아야 하는 경우가 많습니다. 그런데 의외로 전세자금 대출을 어떻게, 어떤 절차로 받아야 하는지 잘 모르는 경우가 적지 않습니다. 특히 사회초년생이나 청년들처럼 대출을 처음 받아보는 경우 이런 문제에 더 어려움을 겪습니다. 그래서 오늘은 전세자금 대출은 어떤 진행 절차를 통해 받고, 단계별로 어떤 주의사항이 있는지 요점만 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.
전세대출(전세자금대출)이란?
전세자금 대출이란, 말 그대로 전세보증금의 일부를 금융권에서 빌려주는 상품을 말합니다. 보통 전세대출은 최대 70%에서 80%까지 받을 수 있는데, 1억짜리 전셋집에 들어가려고 대출을 알아본다면 최대 기준으로 7000만 원에서 8000만 원 정도까지 대출금을 빌릴 수 있습니다.
그런데 집을 담보로 돈을 빌려주는 주택담보대출과는 달리, 전세로 들어가는 집은 우리 집이 아닌데 무엇을 믿고 대출을 해주는 걸까요? 이게 가능한 건 바로 보증기관이 있기 때문입니다. 은행은 고객에게 전세자금 대출로 돈을 빌려줄 때 보증기관에서 발급한 보증서를 믿고 대출을 해주게 됩니다.
HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등이 대표적인 보증기관입니다. 어떤 보증기관에서 보증서를 발급받는지에 따라 최대 대출한도와 금리가 달라질 수 있습니다. 보통 대출금리는 HF<HUG<SGI 순으로 높아집니다. 보증서 없이도 금융기관 자체 대출상품이나 다른 담보를 이용해 대출을 받을 경우 금리는 좀 더 높아질 수 있습니다.
전세자금대출, 무슨 상품을 선택해야 할까?
▣ 기금재원대출
전세자금 대출로 돈을 빌릴 때, 과연 어느 은행에서 무슨 상품을 선택해야 잘 받는 걸까? 우선은 기금 재원 대출을 가장 먼저 알아보는 것이 좋습니다. 기금재원대출은 간단히 말해 국민주택기금을 바탕으로 공공기관이나 지자체에서 돈을 빌려주는 것을 말합니다. 버팀목 전세자금대출이 대표적인데, 최근엔 종류도 많아지고 있습니다. 특히 34세 이하 청년이나 사회초년생, 그리고 신혼부부라면, 기금재원대출을 1등으로 알아보시는 걸 추천합니다.
▣ 은행재원대출
기금상환대출이 어렵다면, 그다음으로는 은행재원 대출을 알아보는 것이 좋습니다. 은행자원대출은 쉽게 말해 각 은행에서 출시한 대출 상품을 통해 돈을 빌리는 것을 말합니다. 버팀목 전세자금 대출처럼 기금재원대출을 받을 수 있으면 좋겠지만, 사실 기금재원대출은 소득 및 나이 기준이 까다로워 많은 사람들이 혜택을 보기가 어렵다는 단점이 있습니다.
은행재원대출을 알아볼 때는 은행을 최소 세 군데는 가 보는 것이 좋습니다. 많은 사람들이 대출은 주거래은행에서 받는 게 유리하다고 생각하는 경향이 높은데, 무조건 그런 것은 아닙니다. 주거래은행이 아니더라도 앞으로 급여통장도 개설하고, 적금도 만들고, 카드도 만들어서 열심히 실적을 쌓는다는 약속을 하고 이를 이행하면 금리도 꽤 합리적으로 받을 수 있을 뿐 아니라 대출도 더 좋은 조건으로 받을 수도 있기 때문입니다. 같은 은행이더라도 지점별로 조건이 조금씩 다르기 때문에, 이 점도 잘 고려한다면 좀 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
전세자금 대출 진행 절차
▣ 사전상담
많은 분들이 집을 계약한 후에야 전세자금 대출을 알아보는 경우가 많은데, 이는 매우 위험합니다. 이미 계약서에 도장까지 찍고 계약을 했는데 대출이 나오지 않는다면, 큰일이기 때문입니다. 이런 불상사를 막기 위해서는 계약을 체결하기 전 먼저 해당 주택의 등기부등본을 떼서 사전 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 등기부등본은 공인중개사 사무소를 굳이 방문하지 않더라도 인터넷에서 열람하고 발급받을 수 있습니다.
▣ 임대차 계약
은행 사전상담 시 전세자금 대출이 가능하다는 답변도 받았고 집도 마음에 든다면, 이제 계약을 할 때입니다. 보통 가계약은 보증금의 5%에서 10% 정도를 지불하는데, 집주인에게 돈을 입금한 후에는 영수증을 꼭 챙겨야 합니다. 전세자금 대출을 받기 위한 필수 서류 중 하나가 바로 계약금 영수증이기 때문입니다.
▣ 확정일자
임대차 계약을 체결했다면, 일단 주민센터에 가서 확정일자를 바로 받는 게 좋습니다. 계약서와 신분증을 가지고 주민센터에 방문하면 확정일자를 받을 수 있으며, 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 확정일자 도장이 있어야 나중에 전세자금 대출을 받는 과정에도 문제가 없고, 나중에 집이 경매나 압류에 걸린다 하더라도 우선순위를 보장받을 수 있습니다.
▣ 대출 신청
확정일자를 받은 계약서와 재직증명서, 소득확인서류, 신분증 등 대출에 필요한 서류가 준비됐다면, 이를 은행에 제출하고 대출서류를 작성하면 됩니다. 대출을 위해 필요한 서류는 은행별로, 그리고 대출 상품별로 차이가 있을 수 있습니다. 대출은 한 달 정도의 여유 기간을 두고 신청하는 것이 좋은데, 최소 2주 전까지는 신청해야 제 때 대출을 받을 수 있습니다.
▣ 대출실행 및 잔금처리
보통 잔금을 치르는 날은 이삿날과 동일한 경우가 많습니다. 만약 가계약금으로 보증금의 10%를 냈다면, 90%는 이삿날 지불하고 전셋집으로 들어가는 식입니다. 그럼 은행에 신청한 전세자금 대출금은 어떻게 전달될까요? 대출금은 집주인의 통장으로 바로 들어갑니다. 예를 들어 1억짜리 전셋집에 들어가는데 70%까지 대출을 받았다면, 대출한 7천만 원은 집주인의 통장으로 바로 들어가기 때문에 계약금 외 나머지 돈만 별도 입금하면 됩니다.
▣ 금리인하요구권
만약에 전세자금 대출을 받을 때와 비교해 급여가 올랐다거나 승진을 하는 등 신용도가 올라갈 플러스 요인들이 생겼다면, 바로바로 은행을 방문해 대출금리를 낮춰달라고 금리인하요구권을 행사하는 것이 좋습니다. 금리인하요구권은 대출거래 약정 당시와 비교해 신용상태의 개선 등 일정한 요건에 해당하는 고객이 은행이 정한 절차에 따라 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있는 제도를 말합니다. 요즘은 앱을 통해서도 금리인하요구권을 신청할 수 있습니다.
▣ 전세자금대출 주의할 점
전세자금 대출을 받을 때 주의할 점 세 가지가 있습니다. 가장 먼저 등기부등본 검토입니다. 부동산 계약 경험이 적거나 없는 사회초년생의 경우 등기부등본 체크를 잘하지 않는 경우가 많은데, 대출을 받기 위해 그리고 혹시나 나중에 경매나 압류 등 불리하게 작용할 만한 요인들이 있는 건 아닌지 아주 디테일하게 보고 입주를 해야 됩니다.
두 번째는 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치인 전세보증보험 가입입니다. 모든 집이 전세보증보험에 가입할 수 있는 건 아니기 때문에, 집을 계약하기 전 그리고 대출을 받기 전 반드시 전세보증보험 가입 대상이 되는지 여부를 따져보는 것이 좋습니다.
세 번째 주의사항은 바로 주소이전입니다. 전세자금 대출 기간이 아직 끝나지 않았고 계약기간 내에 있다면, 임의적으로 주소를 이전하면 절대 안 됩니다. 등기부등본 상으로 주소를 이전하면, 대출 연장이 되지 않을 확률이 굉장히 높기 때문입니다. 그리고 주소이전을 한 경우라면 법적으로도 불리한 상황이 생겼을 때 권리를 보장받는 데 한계가 있을 수 있습니다.