집값 하락세가 뚜렷해지면 집을 사려는 매수인 쪽이, 반대로 집값 상승세가 뚜렷해지면 집을 팔려는 매도인 쪽에서 지금 계약을 그대로 진행하면 손해라는 판단에 계약을 파기하고 싶은 심리가 높아지기 마련입니다. 그런데 집값이 올라간다고 혹은 떨어진다는 이유로 계약을 없던 것으로 하고 파기할 수 있을까요?
기본적으로 단순 변심으로 계약을 파기할 수는 없습니다. 다만 가계약금 혹은 계약금만 지급하고 중도금을 지급하기 전이라면, 집을 팔려는 매도인이나 집을 사려는 매수인 누구라도 이유가 단순변심이든 혹은 다른 사유든 상관없이 일방적으로 계약을 파기할 수 있습니다. 하지만 계약이 원천적으로 무효가 되는 특별한 사유가 아니라면 일방적으로 계약을 파기할 경우 의무 불이행에 따른 손해배상액을 지급해야 하는 불이익은 감수해야 합니다.
부동산 계약 파기 손해배상 | 가계약금만 입금한 경우
부동산 매매를 할 때는 기본적으로 가계약금을 걸고 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 방식으로 대금을 지불하고, 잔금 날짜에 맞춰서 최종적으로 소유권 이전등기를 하게 됩니다.(단, 협의를 통해 가계약금이나 중도금 없이 매매를 진행하는 것도 가능)
가계약금만 입금한 상태에서 계약을 파기할 경우 매수인이나 매도인이 얼마를 손해배상액으로 지급해야 할지는 계약의 내용을 얼마나 구체적으로 정하였는지에 따라 달라진다고 보시면 됩니다. 계약금의 액수 및 매매대금, 지급시기 등 계약의 내용을 구체적으로 협의했다면 계약금 기준으로, 그게 아니라면 가계약금이 해약금을 결정하는 기준이 됩니다.
- 가계약이 어느 정도로 구체적으로 체결되었는지에 따라 가계약금을 계약금과 동일하게 볼 것인지 아닌지 결정.
- 대법원 판례에 따라 가계약금으로 계약금의 일부만 지급했더라도 계약이 성립됐다면, 해약금은 가계약금이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 한다.
- 가계약을 할 때 어디 주소의 집을(목적물의 특정), 얼마의 금액으로(대금의 확정, 구체적인 금액), 언제 계약을 하고 잔금은 언제 입금할지(대금 지급 날짜) 등을 구체적으로 합의했다면, 계약을 문서로 작성하지 않았어도 구두상의 협의로도 계약이 성립한 것으로 볼 수 있다.
- 협의 사실을 문서 또는 글로 남기지 않고 구두 협의만 한 경우에는 상대방이 계약을 협의한 사실이 없다고 우긴다면, 이를 증명해야 계약금을 기준으로 손해배상을 받을 수 있다.
◐ 예시 1) 10억 인 집을 매매하기로 협의한 후 1주일 후에 계약금 1억 원을 입금하는 조건으로 1천만 원만 미리 가계약금으로 송금한 경우(계약이 성립된 것으로 봤을 때)
- 집을 사려는 매수인이 계약을 파기하려고 하는 경우 : 가계약이 계약의 일부로 성립된다면, 해약금은 약정한 계약금 1억 원이 되는 셈. 매수인은 송금한 1천만 원 외에 매도인에게 9천만 원을 추가적으로 물어줘야 계약 파기 가능.
- 집을 팔려는 매도인이 계약을 파기하려고 하는 경우 : 배액 배상으로 약정한 계약금의 2배인 2억 원을 매수인에게 지급해야 계약 파기 가능.
◐ 예시 2) 10억 인 집을 매매하기로 했지만, 계약금이 1억 원이라고 구체적으로 약속하지 않은 상태에서 가계약금으로만 1천만 원을 입금한 경우(계약이 성립되지 않았거나 증명하지 못할 때)
- 집을 사려는 매수인이 계약을 파기하려고 하는 경우 : 계약금이 정해지지 않은 상태라면 해약금은 가계약금이 되고, 지금까지 낸 1천만 원만 포기하면 계약 파기 가능. 통상 계약금은 거래 금액의 10%로 하는 경우가 많지만, 법적으로 정해진 게 아니기 때문에 계약금을 1억 원으로 할지, 1천만 원으로 할지에 대한 계약이 성립되지 않으면 계약금을 특정할 수 없기 때문.
- 집을 팔려는 매도인이 계약을 파기하려고 하는 경우 : 계약이 성립된 상태가 아니라면 매도인이 가계약금으로 받은 1천만 원만 돌려주고 계약을 파기해도 집을 사려는 매수인은 배상을 받기 어렵다.
부동산 계약 파기 손해배상 | 본 계약 체결 후 계약금까지만 입금한 경우
우선 공통적으로 매수인, 매도인 모두 계약을 체결한 후 계약금만 지급한 상태라면, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 형식으로 계약을 임의로 파기하실 수 있습니다. 보통 중개인을 통해 표준 매매계약서로 계약을 체결한 경우 이런 내용이 포함되어 있습니다.
- 제6조(채무불이행과 손해배상) : 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없으면, 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.
- '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항을 손해배상액의 예정특약이라 하는데, 손해배상액의 예정특약이 있어야 상대방의 잘못을 이유로 계약금 상당액을 손해배상금으로 청구할 수 있다.
- 단, 중도금을 납입한 이후에는 다른 채무 불이행이라든지 계약이 원천적으로 무효 또는 취소가 될 수 있는 사유가 있는 경우에만 계약 해지가 가능하고, 집값이 오르거나 내려서 혹은 단순변심 등으로 함부로 계약을 임의로 파기할 수 없다.
◐ 집을 구매하려는 매수인이 계약을 파기하는 경우
- 계약금을 포기하는 방법으로 계약 파기 가능.
- 단, 채무 불이행이나 사기, 강박 등 계약을 무효 또는 취소할 수 있는 사유가 있는 경우에는 계약금을 반환받을 수 있다.
- 대출이 안 될 경우 계약을 해지할 수 있다는 식으로 매도인과 매수인이 서로 합의해서 계약 해지 사유를 특약으로 걸어둔 경우 : 계약서에 특약으로 작성한 사유로 계약을 파기하는 경우, 계약금을 반환받을 수 있다.
◐ 집을 팔려는 매도인이 계약을 파기하는 경우
- 배액 배상으로 약정한 계약금의 2배를 매수인에게 지급해야 계약 파기 가능.
- 매수인은 계약을 파기할 경우 계약금만 포기하면 되는데 매도인은 배액 배상으로 계약금의 2배를 지급해야 된다고 하니까 매도인에게 더 불리한 규정 같지만, 사실 매수인에게 돌려주는 손해배상액 중 반은 매수인에게 받은 계약금이기 때문에 결과적으로는 매수인이나 매도인이나 계약금만큼을 손해 보게 되는 것은 동일.
계약이 일단 성립되면 중개수수료는 무조건 발생하기 때문에 부동산 매매계약이 파기된 경우에도 흔히 복비라고 부르는 중개수수료는 지급해야 합니다.
- 통상적으로 가계약금은 부동산 매매 대금의 1%(계약금의 10%)로 한다.
- 보통 계약금은 매매 대금의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50% 비율로 책정하지만, 이 비율은 법으로 정해진 것이 아니기 때문에 매매 당사자 간 합의를 통해 변할 수 있다.
- 가계약 - 계약이 성립된 경우 : 약정 계약금이 해약금의 기준
- 가계약 - 계약이 성립되지 않은 경우 : 가계약금이 해약금의 기준
- 계약 체결 후 계약금까지만 입금한 경우 : 매수인은 매도인에게 입금한 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두배를 상환하는 방식으로 계약 파기 가능.