자식에게 증여를 고민하고 계신 분들에게 부담부 증여는 절세를 할 수 있다는 얘기에 관심이 높은 주제 중 하나로 꼽힙니다. 부담부 증여를 하면 증여세와 취득세 등 증여 재산에 부과되는 세금을 줄일 수 있기 때문입니다. 그런데 부담부 증여가 무조건 세금을 아낄 수 있는 절세 목적의 꿀팁일까요?
부담부 증여를 고민하면서 증여세나 취득세만 고려하고 있지는 않나요? 부담부 증여를 할 때는 양도세가 추가로 붙는다는 점에 유의해야 합니다. 특히 증여 주택이 고가일수록 부담부 증여에 실익이 없고, 되레 불리할 수도 있습니다. 오늘은 부담부 증여를 고민하시는 분들을 위해 부담부 증여가 무엇이고, 양도세와 증여세, 취득세 등을 고려할 때 실익은 어떻게 되고 유의할 점에는 어떤 것들이 있는지 등에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.
부담부 증여 유의할 점 | 부담부 증여 뜻
부담부 증여란, 쉽게 말해 집을 자식에게 물려주면서 빚도 같이 증여하는 것을 말합니다. 빚은 대출금이 될 수도 있고, 임대·전세보증금의 형태가 될 수도 있습니다. 빚을 물려주면 증여를 받는 사람, 즉 자녀에겐 굉장히 부담스러운 증여인데, 왜 절세 수단이 될 수 있다는 말일까요?
자녀가 부모에게 집을 물려받으면 자녀는 기본적으로 증여세를 내야 합니다. 그런데 부모가 자식에게 집을 증여할 때 빚도 같이 자녀에게 물려주면 증여받는 금액이 채무금액만큼 줄어들기 때문에 자녀가 내야 하는 증여세가 자연스럽게 줄어드는 효과가 있습니다. 채무금액(빚)이 크면 클수록 자녀가 내야 하는 증여세는 그만큼 줄어듭니다.
그런데 여기서 유의해야 할 점이 있습니다. 부모가 갚아야 되는 빚을 증여로 자녀가 대신 갚아주면 자녀가 돈을 부모에게 준 것과 같다고 보기 때문에 부모에게는 양도세가 부과됩니다. 자녀가 내야 하는 증여세는 채무금액이 크면 클수록 감소하지만, 부모가 내야 하는 양도소득세는 채무금액이 클수록 크면 클수록 증가하게 됩니다. 때문에 부담부 증여는 개인 상황에 따라 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있습니다.
부담부 증여 유의할 점 | 증여세 및 양도세 실익 분석
부담부 증여를 고민할 때 가장 크게 걱정하는 부분은 단순 증여를 했을 때 내야 하는 증여세와 부담부 증여를 했을 때 내야 하는 증여세+양도소득세 중 어느 것이 더 이득일까 여부입니다. 이를 알아보기 위해 증여 당시 시가가 8억 원인 집을 단순증여 했을 때와 부담부 증여했을 때 내야 하는 증여세와 양도소득세를 비과세·기본세율·중과세율 적용대상자로 구분해 알아보겠습니다.
▣ 비과세 적용 대상일 때(1세대 1 주택)
- 취득가액 : 4억 원 / 증여 당시 시가 : 8억 원 / 임대보증금(채무금액, 빚) : 5억 원 / 보유기간 : 10년
- 증여세 신고세액공제 및 양도소득세 기본공제 고려 X
- 부모의 양도소득세 부담이 없기 때문에 부담부증여가 유리. 채무금액을 최대한 높여 자녀의 증여세 부담을 최소화하는 게 좋다.
| 단순증여 | 부담부증여 | |||
| 증여세(자녀) | 증여세(자녀) | 양도소득세(부모) | ||
| 증여재산가액 | 800,000,000 | 800,000,000 | 양도가액 (채무금액) |
500,000,000 |
| 채무금액 | - | (500,000,000) | 취득가액 | (250,000,000) |
| 증여세과세가액 | 800,000,000 | 300,000,000 | 양도차익 | 250,000,000 |
| 증여재산공제 | (50,000,000) | (50,000,000) | 장특공제 | - |
| 과세표준 | 750,000,000 | 250,000,000 | 과세표준 | - |
| 세율 | 30%-60,000,000 | 20%-10,000,000 | 세율 | - |
| 산출세액 | 165,000,000 | 40,000,000 | 산출세액 | 0 |
| 증여세 | 165,000,000 | 증여세+양도소득세 | 40,000,000 | |
▣ 기본세율 적용대상(비조정지역 소재 주택, 중과 제외 주택)
- 취득가액 : 4억 원 / 증여 당시 시가 : 8억 원 / 임대보증금(채무금액, 빚) : 5억 원 / 보유기간 : 10년
- 증여세 신고세액공제 및 양도소득세 기본공제 고려 X
- 자녀가 내야 하는 증여세는 변함이 없지만, 부모가 내야 하는 양도소득세는 증가.
- 자녀의 증여세 부담과 부모의 양도소득세 부담이 최소화되는 채무금액으로 부담부 증여를 하는 게 유리하다.
- 총부담세액이 최소화되는 채무금액을 계산해 채무금액 하향(상환) 또는 상향(추가 대출 등) 조정.
| 단순증여 | 부담부증여 | |||
| 증여세(자녀) | 증여세(자녀) | 양도소득세(부모) | ||
| 증여재산가액 | 800,000,000 | 800,000,000 | 양도가액 (채무금액) |
500,000,000 |
| 채무금액 | - | (500,000,000) | 취득가액 | (250,000,000) |
| 증여세과세가액 | 800,000,000 | 300,000,000 | 양도차익 | 250,000,000 |
| 증여재산공제 | (50,000,000) | (50,000,000) | 장특공제 | (50,000,000) |
| 과세표준 | 750,000,000 | 250,000,000 | 과세표준 | 200,000,000 |
| 세율 | 30%-60,000,000 | 20%-10,000,000 | 세율 | 38%-19,400,000 |
| 산출세액 | 165,000,000 | 40,000,000 | 산출세액 | 56,600,000 |
| 증여세 | 165,000,000 | 증여세+양도소득세 | 96,600,000 | |
▣ 2 주택 중과대상자(중과세율 적용)
- 취득가액 : 4억 원 / 증여 당시 시가 : 8억 원 / 임대보증금(채무금액, 빚) : 5억 원 / 보유기간 : 10년
- 증여세 신고세액공제 및 양도소득세 기본공제 고려 X
- 중과세율이 적용될 경우 부모의 양도소득세 부담이 커지기 때문에 부담부증여가 불리할 가능성 높음. 부담부 증여 실익이 없을 수 있다.
- 증여 전에 대출금 상환 또는 보증금 인하 등을 통해 채무금액 하향 조정 필요.
| 단순증여 | 부담부증여 | |||
| 증여세(자녀) | 증여세(자녀) | 양도소득세(부모) | ||
| 증여재산가액 | 800,000,000 | 800,000,000 | 양도가액 (채무금액) |
500,000,000 |
| 채무금액 | - | (500,000,000) | 취득가액 | (250,000,000) |
| 증여세과세가액 | 800,000,000 | 300,000,000 | 양도차익 | 250,000,000 |
| 증여재산공제 | (50,000,000) | (50,000,000) | 장특공제 | 0 |
| 과세표준 | 750,000,000 | 250,000,000 | 과세표준 | 250,000,000 |
| 세율 | 30%-60,000,000 | 20%-10,000,000 | 세율 | 58%-19,400,000 |
| 산출세액 | 165,000,000 | 40,000,000 | 산출세액 | 125,600,000 |
| 증여세 | 165,000,000 | 증여세+양도소득세 | 165,600,000 | |
현재 증여나 부담부 증여를 고민하고 있다면, 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 기간인 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 자녀에게 주택 양도를 마무리하는 게 유리합니다. 2년 이상 집을 보유한 다주택자가 해당 기간 내 잔금을 치르거나 등기를 이전하면 양도세 중과세율 적용을 받지 않기 때문입니다.
현행 소득세법상 2 주택이면 기본세율에 20% 포인트, 3 주택 이상이면 30% 포인트 세율(중과세율)이 더 붙는데, 한시적 중과 배제는 이를 적용하지 않고 양도 차익에 따라 6~45% 기본세율만큼만 세금을 메기겠다는 의미입니다.
부담부 증여 유의할 점 | 취득세
부담부 증여뿐만 아니라 증여, 양도할 때 많은 분들이 취득세는 잘 고려하지 않으려 하시는데, 과연 그래도 될까요? 아닙니다. 특히 부담부 증여를 할 때는 무상 취득분에 대해서는 주택공시가격에서 채무금액을 뺀 증여 취득세율이, 유상 취득분에 대해서는 채무금액에 대한 매매 취득세율이 적용되기 때문에 증여세와 양도소득세를 계산할 때 함께 고려해야 불이익을 받지 않습니다.
증여 취득세의 기본 세율은 3.5%입니다. 하지만 증여하는 주택이 조정대상지역에 소재해 있고, 주택공시가격이 3억 원 이상인 경우 12%의 높은 중과 세율이 적용될 수 있습니다. 다만, 부모가 1세대 1 주택인 경우에는 조정대상지역에 소재해 있고 주택공시가격이 3억 원 이상이더라도, 기본 세율 3.5%만 적용됩니다.
2022년까지는 증여 취득분에 대한 취득세율을 적용할 때 과세표준에 시가표준액(주택공시가격)이 적용하지만, 2023년 이후 증여에 대해서는 시가인정액(매매사례가액, 감정가액 등)이 적용돼 세율은 동일할지라도 과표가 늘어나기 때문에 증여 취득세가 부담이 될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 취득세만 고려한다면, 증여는 올해 하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
▣ 부담부 증여 시 취득세 적용 방법(2022년 이전 증여 기준, 2023년 이후 시가인정액 반영)
| 구분 | 무상취득분 | 유상취득분 |
| 과세 표준 |
주택공시가격-채무금액 | 채무금액 |
| 취득 세율 |
증여 취득세율 (3.5% 또는 12%) |
매매 취득세율 (1~3%, 8%, 12%) |
| 중과세율 적용대상 |
● 조정대상지역에 소재+주택공시가격이 3억원 이상인 경우 12% 적용 ● 부모가 1세대 1주택인 경우 제외 |
● 증여일 현재 자녀의 주택수 및 증여 받는 주택의 소재지에 따라 취득세율 차등적용 ● 조정대상지역 소재주택은 2주택부터, 비조정대상지역 소재주택은 3주택부터 중과세율 적용 |
▣ 과세표준 적용 기준에 따른 취득세 비교
- 예시) 시가 : 6억 원 / 주택공시가격 : 4억 원
| 구분 | 2022년 이전 증여 | 2023년 이후 증여 | ||
| 적용 기준 | 시가표준액 | 시가인정액 | ||
| 과세표준 | 400,000,000원 | 600,000,000원 | ||
| 취득세율 | 3.5% (기본세율) |
12% (중과세율) |
3.5% (기본세율) |
12% (중과세율) |
| 취득세 | 14,000,000원 | 48,000,000원 | 21,000,000원 | 72,000,000원 |