집을 알아보다가 맘에 드는 집을 발견했다면, 부동산 계약 전에 기본적으로 등기부등본과 임대차 현황 등은 반드시 확인해야 합니다. 세입자가 계약 전 등기부등본을 확인해야 하는 이유는 여러 가지가 있지만, 임차주택의 소유자와 담보 유무 등을 확인할 수 있는 문서이기 때문입니다.
등기부등본 열람 / 발급 방법
가족관계증명서는 본인이나 가족만 발급을 신청할 수 있지만, 등기부등본은 누구든지 열람 및 발급을 받을 수 있습니다. 가까운 등기소를 방문하거나 무인발급기를 이용할 수도 있고, 대한민국 법원 인터넷 등기소에 접속해 온라인으로도 열람과 발급이 가능합니다.
등기부등본 첫 장 표제부에는 부동산의 소재, 구조, 종류, 면적 등이 표시되어 있습니다. 표제부에 나와 있는 주소와 계약하려는 집의 주소가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
갑구에는 현재 소유자가 누구인지 여부와 부동산이 가압류되어 있지는 않은지, 경매신청이 되어 있는지 여부가 표시되어 있습니다. 계약 시 등기부등본에 나와 있는 소유자와 임대인이 동일인인지, 가압류나 경매가 진행 중인 부동산인지를 반드시 살펴야 피해를 보지 않습니다.
소유권 이외 권리에 관한 사항은 등기부등본의 을구에 기재되어 있습니다. 을구에서는 임대차 계약기간이 종료된 후 임대차보증금을 무사히 돌려받을 수 있을지를 미리 가늠해 볼 수 있습니다.
만약 부동산 매매 가격이 2억 인 주택을 보증금 5천만 원에 임차했는데, 을구 1번에 근저당이 1억 7천만 원으로 설정되어 있다면? 나중에 부동산이 경매로 넘어간다면, 세입자인 임차인보다 근저장권자가 우선 배당을 받게 되므로, 임대차보증금을 받지 못할 수 있어 건물가액과 근저당권 채권액을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
부동산 임대차 현황 확인 방법
대법원 인터넷등기소를 이용하면 확정일자 날인 임대차계약서를 통해 부동산의 임차인 유무와 보증금, 계약기간 등 주택에 관한 임대차 현황과 함께 온라인으로도 손쉽게 확인할 수 있습니다.(법원이나 등기소, 주민센터에서도 확인 가능) 주택 임대차 계약 당사자가 아닌 이해관계인은 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금 및 임대차기간에 관한 사항을 확인 가능합니다.
세입자가 이사를 했을 때 전입 신고와 확정 일자를 받는 것은 대항력과 우선변제권을 취득하기 위함으로 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 대항력이란, 임차한 주책이 경매 등으로 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안은 계속 거주하고 기간 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권은 임차한 부동산이 경매, 공매되더라도 다른 채권자보다 우선해 보증금을 반환받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 확정일자 중 하나라도 결여되면 우선변제권은 인정받을 수 없습니다.
임대차 계약, 묵시적 갱신
임차주택의 계약 기간이 끝나 재계약을 할 경우에는 반드시 새로운 확정일자를 다시 부여받고, 이전 확정일자를 받은 계약서도 함께 보관해야 합니다. 보통 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 해지에 대한 어떠한 통지도 하지 않았다면, 계약기간이 만료되더라도 기존의 계약은 동일한 조건으로 갱신됩니다.
때문에 계약이 만료된 시점으로부터 계약기간은 2년으로 늘어납니다. 보증금도 그대로 동일하게 적용됩니다. 하지만 임차인이 2개월 이상 계약한 월세를 내지 않을 경우에는 계약이 갱신되지 않습니다.
