등기권리증은 소유권 이전이나 근저당권 설정 시 꼭 필요한 서류 중 하나로, 본인이 잘 소지하거나 분실 위험이 큰 경우, 등기권리증을 분쇄하거나 불태울 수도 있다고 설명을 드리기도 합니다. 그만큼 등기권리증이 중요한 문서이기 때문입니다. 이렇게 중요한 등기권리증을 분실했을 때 대처하는 방법과 등기권리증 재발급 절차까지 자세히 확인하세요.
등기권리증이란?
등기권리증은 쉽게 말해 집문서나 땅문서라고 생각하시면 됩니다. 등기소에서 부동산 등기가 완료된 후에 발급됩니다. 등기권리증은 등기필증 또는 등기필정보라고도 불리며, 모두 등기권리증을 지칭하는 용어입니다.
등기권리증의 첫 번째 페이지는 은행 보안 카드와 유사한 형태입니다. 2011년 10월 이전에 등기를 신청한 경우에는 스티커가 없지만, 이후에 발급된 등기권리증에는 보안 스티커가 부착되어 있습니다. 이 스티커를 제거하면 일련번호와 비밀번호를 확인할 수 있습니다. 소유권 이전이나 근저당권 설정 시 라벨을 제거하고 안에 있는 보안 코드를 사용하여 거래를 진행합니다.
부동산 중개 실무에서는 매매 잔금이나 전세권 설정과 관련된 사항을 확인할 때를 제외하고는 별도로 등기권리증을 요구하지 않습니다. 그만큼 등기권리증은 특별한 경우에만 이용되며, 평소에는 사용할 일이 거의 없기 때문에, 분실되거나 훼손되지 않게 본인이 생각하는 가장 안전한 곳에 보관하는 게 좋습니다.
등기권리증 재발급
등기권리증은 한번 발급하면 더 이상 재발급이 안됩니다. 아무래도 등기권리증은 부동산 매매 계약이나 소유권 이전 등기 등에 사용하는 중요한 문서다 보니 도용이나 복제와 같은 문제를 방지하기 위해 재발급을 엄격히 제한하고 있습니다.
등기권리증 재발급이 불가능하다면, 어떻게 해야 할까요? 두 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 확인 조서를 발급받는 것이고, 두 번째는 확인서면을 작성하는 것입니다. 확인 조서와 확인서면은 등기권리증과 동일한 효력을 가진 문서로, 등기권리증이 손상되거나 분실된 경우 대체 문서로 사용할 수 있습니다. 이러한 방법을 통해 등기권리증이 훼손되거나 분실되었을 때를 대비할 수 있습니다.
등기권리증 확인조서 발급 방법
매도인과 매수인이 함께 부동산 소재지의 관할 등기소를 방문하시면, 등기권리증과 동일한 역할을 하는 확인조서를 발급받으실 수 있습니다. 확인조서는 별도의 추가 비용이 발생하지 않지만, 매도인과 매수인이 반드시 함께 방문해야 하고, 준비해야 할 서류가 많아서 많이 사용하는 방법은 아닙니다.
등기소 방문 시 매도자는 인감증명서, 인감도장, 매도용 등기권리증, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 신분증을, 매수자는 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본, 신분증 등을 미리 준비해야 합니다.
등기권리증 확인서면 발급 방법
등기권리증 분실 시 가장 일반적인 재발급 방법은 법무사나 변호사와 같은 법률 대리인을 통해 확인서면을 발급받아 등기권리증을 대체하는 것입니다. 일반적으로 확인서면이 확인조서보다 더 많이 사용됩니다.
확인서면은 부동산 소유자가 대리인에게 위탁하여 법률대리인이 보증하는 것으로, 이를 대리할 수 있는 권한은 법무사나 변호사 등 법률대리인에게 있습니다. 일반인은 대리할 수 없습니다.
일반적으로 확인서면은 부동산 매매 시 소유권 이전 등기를 위해 법무사가 대리하여 작성합니다. 따라서 등기권리증 분실 시 미리 해당 사실을 담당 법무사에게 알려주셔야 합니다. 잔금 납부일에 말씀하셔도 처리할 수는 있지만, 미리 알려주시면 법무사가 확인서면 작성을 위해 필요한 자료를 준비할 수 있기 때문에 업무 처리를 보다 원활하게 할 수 있습니다.
확인서면 발급을 위한 위탁 비용은 건당 약 5만 원에서 10만 원 정도입니다. 확인서면으로 대체할 경우 등기 신청 또한 법률 대리인이 진행하며, 셀프등기는 불가능합니다. 법무사나 변호사에게 확인서면을 위탁하는 경우 신분증, 위임장, 인감도장을 미리 준비하셔야 합니다.
등기권리증 재발급 비용/장단점 비교
| 구분 | 확인조서 | 확인서면 |
| 비용 | 추가 비용 없음 | 건당 5~10만원 |
| 장점 | 비용 발생 X | 법률 대리인이 모든 신청 위탁 처리 |
| 단점 | 준비해야 하는 서류가 많고, 매도인과 매수인이 함께 등기소를 방문해야 함. |
비용 발생 |
등기권리증 대출
등기권리증 분실 시 누군가가 악용하면 어떻게 하느냐 하고 걱정되실 수 있습니다. 그러나 등기권리증을 분실했더라도 대출이나 소유권이전에는 추가적으로 인감과 인감증명서가 필요하며, 매도 시에는 법무사를 통해 확인서면을 발급받아 등기권리증을 대체하여 사용할 수 있으므로 크게 걱정할 필요는 없습니다.
분실한 등기권리증으로 다른 사람이 쉽게 대출을 받을 수 있을까요? 등기권리증만 있다고 해서 대출이 쉽게 승인되지 않습니다. 실제 본인 확인이 되지 않으면, 등기권리증만을 보고 대출을 쉽게 해 주지 않기 때문입니다.
그리고 소유권 이전 같은 경우에는 부동산 매도용 인감증명서가 있어야 등기권리증 사용이 가능하기 때문에, 소유권이 넘어가려면 등기권리증 보다는 사실상 인감증명서가 더 중요합니다.
등기권리증을 잃어버렸다고 해서 이것만으로는 아직까지 크게 사고가 생겼던 경우는 없습니다. 대출을 받으시거나 매매를 통해서 소유권이전등기를 진행하는 경우, 등기 대리 과정에서 법무사에게 확인서면을 작성하도록 사전에 알려주시면 됩니다.